Первого апреля в стране начал действовать федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 30.12.2004 г.). Придуманный специально для защиты прав дольщиков, он вызвал сильную негативную реакцию строителей.
Каждый, право, имеет право
Возможно, Госдума пересмотрит некоторые положения закона, но в любом случае государство твердо намерено дать дольщикам защиту, а недобросовестные застройщики будут поставлены в такие условия, что им придется покинуть строительный рынок.
Дольщика вообще впервые упомянули в законодательстве. Причем не в качестве инвесторов, а в качестве потребителей, которых, как известно, надо защищать.
Застройщик теперь обязан отвечать за соблюдение сроков строительства. А вот собирать деньги с граждан по новому закону можно только после целого ряда процедур. Как в старой русской сказке: «Ты меня сперва накорми, в баню своди да спать уложи». Так вот, сначала надо получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, зарегистрировать право аренды или собственности на земельный участок. Только после этого можно рекламировать строящийся дом и приглашать инвесторов участвовать в долевом строительстве.
Юристы особенно приветствуют обязательную государственную регистрацию договоров. Она должна защитить дольщика от двойных продаж, которые происходят иногда из «ошибок компьютера», иногда из-за дележа квартир (кто, что и сколько продает) между организаторами стройки, а порой и сознательно.
В законе предусмотрены гарантии качества строительства (претензии от бывшего дольщика застройщик должен принимать в течение пяти лет) и ответственность застройщика, если гражданин обнаружит в будущей квартире нарушения (например, использован не тот материал или розетка установлена не там). Если нарушение оказалось существенным, это, гласит закон, дает право дольщику потребовать возврата денег и отказаться от квартиры. Впрочем, остается неясным, какое нарушение можно считать существенным, а какое — несерьезным.
Дольщик получил право расторгать договор в одностороннем порядке. Поводы — срыв сроков строительства, приостановка строительства, изменение проекта и др. Застройщик обязан не просто вернуть деньги, но и приплатить процент — 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день действия договора долевого участия с момента его подписания.
Можно переуступать право на будущую квартиру — но только после полной оплаты или перевода долга на нового участника, а также государственной регистрации договора.
Закон защищает дольщиков еще от одной ныне распространенной беды — доплаты после завершения строительства. Сегодня застройщики, не рассчитав силы или не предполагая, что какие-нибудь стройматериалы резко подорожают, требуют с дольщиков доплаты. Теперь этого делать нельзя. Однако, если подписан такой договор, который разрешает застройщику менять цену, раскошелиться гражданину все равно придется.
Если застройщик согласен на рассрочку, то, как правило, составляется график платежей. По новому закону дольщик имеет право задержать платеж на три месяца. Наверное, этого делать не стоит — по крайней мере, специально. Строители не получат деньги вовремя — не на что будет строить.
Риски по проекту возложены на застройщика. Хотя в России нет обязательного страхования в строительстве, по новому закону застройщик ОБЯЗАН ДОБРОВОЛЬНО (см. статью 21) застраховать финансовые и строительно-монтажные риски.
Наконец, государство намеревается создать некий федеральный контрольный орган, который будет надзирать за правильным финансированием стройки и выполнять еще несколько функций. Самая интересная из них — следить за размером собственных средств застройщика (чтобы он мог расплатиться, если сорвет строительство), а самая опасная — инициировать судебный иск о ликвидации компании, которая нарушает закон.
