Оценка недвижимости – это процесс аналитического и математического расчета стоимости объекта, включающий в себя несколько этапов: сбор информации о недвижимости, обработка данных и, как результат, подведение итогов и отчет. Почему на сегодняшний день оценка недвижимости необходима? Причиной тому являются несколько факторов, влияющих на оценочную стоимость недвижимости: местоположение объекта, его состояние и проч. Иными словами, стоимость подвержена изменениям, например недвижимость харьков в последнее время стабильно растет в стоимости. Соответственно, лишь процесс оценки недвижимости способен дать отчет о ее стоимости. В чем же заключается этот процесс?
Рассмотрим детально:
1. Первым шагом в процессе оценки должно стать определение цели использования недвижимости. Функции объекта определяют его тип и методы оценки. После этого, уже возможно установление встреч с потенциальными заказчиками/покупателями; определяются условия и проект, о которых сообщается потенциальным заказчикам/покупателям.
2. — Планирование работ по оценке объекта и составление соглашения на проведение сбора и анализа данных о недвижимости.
— Подбор и назначение специалистов для оценки объекта. В зависимости от состава экспертной группы, производится расчет стоимости профессиональных услуг. Объем работ также определяет размер вознаграждения специалистов.
— Определение подходов к оценке недвижимости.
— Согласование и составление расписания оценочных работ.
— Составление соглашения и официальное скрепление договоренности.
3. Истребование и получение материала, предоставляющего информацию об объекте. Для этого, необходимо обследование недвижимого имущества. Оценочный специалист должен прибыть лично к местоположению недвижимости, где он получает информацию об объекте, готовит детальное описание, на основе которого возможна аналитическая обработка информации о недвижимости и ее проверка. Также, должны быть предоставлены бумаги о спецификациях объекта.
4. Данный этап является одним из наиболее важных: оценочный эксперт готовит юридическое обоснование функций недвижимости. Должно быть определено будет ли недвижимость жилым помещением, юридическим объектом и проч. При этом, необходимо принимать во внимание особенности объекта с финансовой точки зрения (прибыль-затраты), его местоположения, и выгодности помещения или участка.
5. Последний, но не менее важный и определяющий этап оценки — расчет стоимости недвижимости при помощи сравнительного, доходного и затратного подходов. Анализ идет при помощи выявления факторов: будет ли недвижимость источником будущих денежных доходов, будет ли она выгодна по сравнению с аналогичными объектами. Если же цель использования объекта – коммерческая, то для расчета стоимости недвижимости применимы метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Упомянутые подходы позволяют произвести более детальную и подробную оценку недвижимости.
Итог:
Результатом проведенных оценочных работ должен стать отчет с математическими и аналитическими расчетами. Должна быть предоставлена вся имеющаяся в наличии информация об объекте недвижимости. Анализ полученных данных должен выглядеть следующим образом: тип объекта, описание, функции, цели, сравнение результатов оценки (полученных с помощью различных подходов). На данном этапе необходима перепроверка расчетов, собранной информации и подведение итогов. В отчете должны присутствовать документы об оказании и оплате услуг оценочных специалистов. Все соответствующие документы должны быть организованы согласно правовым нормам.
